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房地产营销策划案例-百花集贸市场营销策划方案

房地产营销策划案例-百花集贸市场营销策划方案由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。一、未来发展趋势一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群；“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源？如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉？如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风？如何适应“个人置业时代”的新趋势？这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。参考资料：

房地产营销策划案例

万科·四季花园

＆Oslash;项目背景

地理位置：四季花城项目位于与南海的交界处，毗邻西部金沙洲，西、北、南三面紧接南海，东与白云区罗冲围隔江相望。

规模：占地50万平方米，容积率1.0，总户数3900户。

产品定位：大型低密度社区，以多层、小高层中偏高档住宅为主，成熟后考虑部分高档住宅。

目标客户：以项目周边区域的原居民为主。

项目优势：依山傍水的自然条件

项目劣势：距离城市较为偏远，在金沙洲大桥未开通以前，当地居民往返市区要靠轮渡，因而开发速度很慢。

＆Oslash;开发商背景

开发商为市万科房地产有限公司，是万科企业股份有限公司的全资附属公司，2002年12月成立。

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开的企业之一，至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.0亿元。截至2003年底已进入、上海、北京、天津、、天线猫、、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和15个城市进行住宅开发，是中国房地产业的领跑者。

＆Oslash;规划设计、空间布局与物业功能组合

规划宗旨：迎合人的“喜山爱水”，以山水文化为主题进行规划，达到移步换景，山水相融的效果。

总规划原则：50万平方米的生态梦想——山水还原为山水。1.0的超低容积率，尽量保持原生态的山水资源，而改动房屋的摆放，使其更为合理，为居住者争取很大的优势。

空间布局：一心二带三片六区

一心：为位于金沙洲大桥桥头两侧的现代化商贸金融中心和文化娱乐中心

二带：沿江绿化带

三片六区：利用北环高速公路、广佛公路及金沙大桥等有利条件，结合自然地形差异和道路骨架形态，划分六大区间。一类居住地主要集中在西北部，依山就势布置独立式或联排建筑；二类居住用地布置于东南部地势平坦地段，以多层建筑为主，适当分布高层。

物业功能组合：多层、小高层、情景洋房、Townhouse

创新产品：情景洋房、八角形卧室、带阳光室、“五合一”功能房

＆Oslash;公建、商业配套

教育：由中山大学授权中山大学附属学校与万科签署四季花城学校的合作办学协议。由万科出资打造学校的所有硬件，由中大负责经营学校，中大不需交费用给万科，也可以对外招生，但花城业主可享受全城特惠的教育收费。

医疗：形式与教育相同

交通：除市政公交外，在市内设置免费看楼车

银行：为小区住户提供便捷的联名卡等服务

会所：由自己的物业治理公司经营

商业：先对名牌或大型商家招商，给予一定的优惠，树立商业形象，再对散户进行招租。早期以租赁形式为主，等社区成熟之后再出售。

＆Oslash;物业治理内容

物管内容：

所有业主共同关注的基本服务（如安全、供水、供电等）；

针对不同物业、不同业主的个性化需求提供针对性的服务，比如针对老年人组建夕阳红俱乐部，以丰富老年住户的生活，同时还有足球俱乐部、集邮协会等，以吸引年轻住户和不同爱好住户的参加。

除了一些基本服务，对业主进行“个性化”服务。如针对单个业主的单元物业所提供的一种尤其治理，如对每户建立独立的房屋维修记录档案、独立中心空调保养维修记录等，根据不同的运行情况拟定检修计划。二是在常规性服务之外，能够针对业主尤其需要的服务，以满足业主的不同需求，比如为业主建立健康档案等等。另一项提升客户服务的举措是与专业机构合作，引入CRM客户关系治理系统，组建客户服务中心，建立一条业主与我们之间的快速沟通渠道，关注每一位业主的需求。

物业治理服务费：

多层住宅（不带电梯）：0.9元/月·平方米

小高层住宅（带电梯）：1.5元/月·平方米

情景洋房（户户带花园或露台的住宅）：2.0元/月·平方米

商住用房：3.0元/月·平方米

＆Oslash;开发策略及开发模式

采用分期开发的模式，总占地50万平方米，共分七期，小容量、快速滚动（每半年推出新一期）；首期2004年4月推出，占地9万平方米，规划624户；

公交车站、学校、大型商业广场、医疗、银行、邮政、会所、娱乐配套、餐厅全部齐全（部分在建，但承诺2005年3月首批业主入住时可使用）。

采用配套先行，低价位产品率先推出，区域成熟后很后推出高端产品的开发策略。

＆Oslash;营销推广策略及及其执行效果

营销推广策略：

第一步：形象推广

2003年10月，万科以“您好，”作为主题，以户外广告牌、公关活动、互联网等传播手段正式开始了万科品牌在地区的全面推广。

2004年月8日，万科在华南区四个城市中山、、、东莞的分公司聚集，宣告“华南万客会正式成立并全面启动”。

2004年3月10日，“万科集团2003年业绩发布会暨战略说明会”在东方宾馆举行，向媒体展示了其雄厚的实力与进军的信心。

以亲和、服务客户、雄厚实力展示为主诉求，迅速提升当地消费者的认知。

第二步：项目预热：

在地铁二号线开出“漂亮体验站”、在各大写字楼作项目巡展；

邀请准业主与万客会会员参观的万科项目；

举办“万科四季花城之夜”——阿根廷经典探戈专场活动；

与中大合作的学校项目签约仪式及记者发布会。

针对潜在目标客户的生活习惯与工作场所，有目的地进行推广宣传活动。

第三步：开售：

体验式开放——加深对项目区位的认知，获得消费者对环境的认可

产品说明会——“好产品自己会说话”

正式开盘

销售成果：两天销售385套

＆Oslash;项目的可借鉴经验

操作城市边缘大盘的可借鉴经验：

1.解决交通便捷的问题；

2.充分发挥地块优势，弥补其区域上的劣势；

3.配套先行，是城市边缘开发的必备条件。（在永久的配套设施尚未完善之前，可先引入流动的商业作为补充）

4.小容量、低价位产品先行开发，旨在迅速打响第一炮，实现资金快速回笼。（首期总建一般控制在10万平米左右）

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绿维创景对德阳等地的具体旅游项目策划、开发中，发现旅游目的地整合营销中，存在一种“形、名、势”的内在关系，并且，通过“用形、借势、整合品牌”的办法，可以对旅游目的地的营销实施有效的整合，把我们已经提出的“旅游整合营销传播”的技术，更切实的运用发挥，把目的地的已有优势，挖掘出来，形成龙头项目及游憩模式的带动功效。

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